Цепочку сделок с недвижимостью в большинстве случаев бывает уже невозможно «раскрутить» назад. Участники промежуточных сделок предпочитают не портить себе нервы и не ввязываются в споры, безоговорочно соглашаясь с решением суда, радуясь про себя, что вовремя избавились от «спорной» квартиры. А материально пострадавшим оказывается последний владелец недвижимости.
Разумеется, бывших собственников квартиры, подавших в суд, можно понять. На российском рынке недвижимости активно действуют криминальные элементы, которые используют юридическую неосведомленность граждан. Пострадавшими часто оказываются дети или люди, неспособные отвечать за свои действия. Законодательство старается защищать их интересы. Ну а интересы нынешнего владельца квартиры может защитить институт титульного страхования, активно развивающийся в последние годы в России.
В этой статье мы подробно рассмотрим случаи, подпадающие под различные статьи Гражданского кодекса, защищающие права граждан в жилищной сфере.
1. Статья 170, признающая недействительность притворных и мнимых сделок
Притворные и мнимые сделки заключаются «для вида», как правило, для того, чтобы прикрыть другую сделку, часто незаконную. Примером мнимой сделки может служить сделка купли-продажи недвижимости, когда собственник продает свою квартиру, но сохраняет право проживания в ней. Делается это, например, для того, чтобы избежать взысканий со стороны кредиторов.
Но порой мнимые сделки заключаются между родственниками по вполне невинным мотивам. И это неожиданно приводит к неприятным последствиям.
Клавдия Петровна совершила родственный обмен со своим внуком Владимиром Петровым, который со своей женой и сыном жил у родителей. Семья давно стояла в очереди на получение квартиры, а бабушке, как ветерану войны, полагались льготы. Поэтому Клавдию Петровну прописали на меньшую жилплощадь к ее дочери, надеясь, что это ускорит процесс получения новой квартиры. Семья же Владимира прописалась у бабушки. На самом деле, все продолжали жить, как раньше. Позже Владимир развелся с женой и уехал. Жена же приватизировала квартиру бабушки бывшего мужа и продала ее вместе с фактически проживающей в ней старушкой.
Клавдия Петровна обратилась в суд, требуя признать обмен фиктивным, а сделку, совершенную бывшей женой внука, недействительной. Скорее всего, квартира будет возвращена бывшей владелице, а покупателя лишат права собственности на данный объект недвижимости.
2. Статья 177, которая объявляет недействительными сделки совершенные гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими
Недействительной может быть признана сделка, совершенная как недееспособным, так и дееспособным человеком, находящимся в момент совершения сделки в состоянии, в котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Дмитриев Д. заключил договор купли-продажи своей половины жилого дома, уведомив покупателей о том, что собирается прописаться на жилплощади своей матери. Через некоторое время Дмитриев обратился в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. Проблема заключалась в том, что в момент совершения сделки Дмитриев злоупотреблял наркотиками и вследствие этого заключил договор на невыгодных для него условиях. Суд может признать эту сделку недействительной, если Дмитриев сумеет доказать факт своей невменяемости: например, предоставит справку из медицинского учреждения или воспользуется показаниями незаинтересованных свидетелей.
Следует отметить, что установление дееспособности участника сделки купли-продажи весьма сложная задача. Нотариус обязан проверять дееспособность участника сделки, но на деле механизм проверки еще не отлажен. Это усугубляет криминальную обстановку на рынке недвижимости, и дает жуликам возможность обогатиться.
3. Статья 178, согласно которой, сделки, совершенные под влиянием заблуждения, могут быть признаны недействительными
Чаще всего причиной расторжения договоров становятся скрытые дефекты жилых помещений, порой неустранимые из-за недостатков в конструкции дома.
Продавец и покупатель произвели обмен жилыми помещениями в августе, а в декабре покупатель обратился в суд с иском о признании договора недействительным. Основанием для иска послужило то, что из-за сырости осенью стены и потолки квартиры стали покрываться плесенью. Зимой же в квартире стало невыносимо холодно.
Суд может признать данную сделку недействительной, если будет доказано, что бывший владелец знал о недостатках квартиры, но не предупредил вторую сторону, а, следовательно, нынешний собственник заключал договор, находясь в заблуждении. В данном случае ситуация усугубляется тем, что недобросовестный участник обмена успел уже совершить повторную сделку и продать квартиру, полученную при обмене.
4. Статья 179 признает недействительными сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой иди стечения тяжелых обстоятельств
Гражданка Петрова Т. совершила сделку со своими соседями Савельевыми, обменяв свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную. Спустя 6 месяцев Петрова обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной, указав на то, что совершила ее, находясь под влиянием тяжелых обстоятельств. После смерти мужа, Петрова находилась в депрессии, которую усугубляло тяжелое физическое состояние: Петрова попала в больницу с нарушением мозгового кровообращения, после проходила амбулаторное лечение. По словам Петровой, Савельевы склоняли ее к написанию заявления об обмене, оказывая на нее психологическое давление. Оформление обменных документов и прописки, а также переезд проходили без участия Петровой. Савельевы утверждают, что передавали Петровой некую денежную компенсацию, но передача денег не была зафиксирована документально.
Поскольку факт уплаты компенсации не был отражен в договоре обмена, суд может признать, что сделка была совершена на невыгодных для Петровой условиях под влиянием тяжелых обстоятельств, а значит, является недействительной.
5. Статья 168, признающая недействительными сделки, не соответствующие законам или иным правовым актам
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то одним из существенных требований при заключении договора купли-продажи является наличие разрешения органов опеки. Если впоследствии выясняется, что необходимое разрешение не было предоставлено, то сделка признается недействительной.
Гражданин Сидоров продал свою однокомнатную квартиру. Спустя некоторое время выяснялось, что на момент совершения сделки в квартире кроме Сидорова была зарегистрирована его несовершеннолетняя дочь. В договоре этот факт отражен не был, покупатель квартиры не знал об этом. При отчуждении недвижимости отсутствовало разрешение органов опеки на продажу квартиры, в которой была зарегистрирована несовершеннолетняя дочь продавца. При обращении в суд, сделка может быть признана не действительной, как не соответствующая закону.
Все эти печальные истории стоили их участникам и всем заинтересованным лицам не только денег, но и нервов. Для того чтобы обезопасить себя добросовестный покупатель должен помнить: все сделки с недвижимостью следует совершать только через солидное агентство, которое проводит тщательную, глубокую проверку квартир. Агентство также предлагает своим клиентам, заплатившим полные комиссионные, бесплатно заключить договор на страхование титула. Это обезопасит клиентов от утраты прав собственности на квартиру даже в том исключительном случае, если проверка по какой-то причине окажется неэффективной.