С каждым днем условия кредитования в банках улучшаются, что делает приобретение квартиры в кредит все более выгодным. Рассмотрим моменты, на которые необходимо обращать внимание, чтобы радоваться не только новой покупке, но и тем условиям, на которых вы эту покупку совершили.
Сразу оговоримся, речь не идет ни о каких «подводных камнях» все условия кредитных договоров открыты и напечатаны одинаковым шрифтом на белой бумаге. Так что внимательный заемщик всегда знает, что и на каких условиях он приобретает. Обратим внимание на те моменты, которые необходимо найти в кредитном договоре или уточнить у менеджера банка, как эти условия регулируются.
Ежемесячный платеж при всех остальных вводных, это самое важное значение при выборе того или иного кредита или банка. Существует такой термин как ПСК (Полная Стоимость Кредита). В соответствии с указанием Банка России «О порядке расчёта и доведения до заёмщика физического лица полной стоимости кредита» кредитная организация обязана доводить до заёмщика информацию о ПСК до заключения кредитного договора. Этим же нормативным актом установлена формула расчёта ПСК. Именно исходя из ПСК можно точно определить, сколько необходимо платить в месяц по вашему кредиту.
К платежам по кредиту относятся:
по погашению основной суммы долга по кредиту;
по уплате процентов по кредиту;
сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора);
комиссии за выдачу кредита;
комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заёмщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора);
комиссии за расчётное и операционное обслуживание;
платежи в пользу третьих лиц, если обязанность заёмщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К указанным платежам относятся платежи по оценке передаваемого в залог имущества (например, квартиры), платежи по страхованию жизни заёмщика, ответственности заёмщика, предмета залога (например, квартиры, транспортного средства) и другие платежи.
Режим имущества если имущество приобретается супругами, то в соответствии с действующим законодательством имущество оформляется в общую совместную собственность супругов и кредит выдается им как созаемщикам, либо, если один из супругом подпишет нотариально заверенное согласие, то приобретателем квартиры может быть один из супругов. В данном случае, супруги обладают равными правами (долями) на квартиру.
Если по тем или иным причинам это сделать невозможно (супруг нерезидент) или на это есть желание приобретателей (оптимизация налогового вычета, планируемый развод и т.д.), квартиру можно оформить в исключительную собственность одного из супругов. Но для этого необходимо заключить брачный договор (обязательно нотариальное заверение). Если супруги хотят особым образом разделить доли в приобретаемой квартире (например, 10% одному и 90% другому), то здесь также поможет брачный договор.
Также имущество могут приобрести люди не связанные брачными узами (брат и сестра, гражданские супруги, друзья, партнеры по бизнесу и т.д.). В этом случае квартира будет оформлена в долевую собственность.
Права пользования приобретенным имуществом извлечение из приобретенной квартиры полезных свойств, выгод, для которых она предназначена (проживание) может быть ограниченно кредитным договором подписанным с банком. Например, может быть ограничено право сдавать квартиру в аренду, прописывать третьих лиц и даже родственников. В случае, если это условие будет нарушено, банк может требовать досрочного расторжения договора.
Обычно банки довольно легко дают согласие на регистрацию близких родственников в приобретенной квартире, ведь в соответствии со статьей 78 Закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком…
Естественно, что право распоряжаться имуществом, т.е. право определять его юридическую судьбу, также ограничено банком. Таким образом, продать заложенную банку квартиру можно только с разрешения банка и в порядке банком определенным.