Специалисты рынка недвижимости сходятся на мнении, что в Санкт-Петербурге очень трудно создать (а главное соблюсти) четкую классификацию признаков элитного жилья. Например, такая традиционная характеристика элитного жилья как «социальная однородность микрорайона» в Петербурге оказалась практически недостижима из-за большого количества коммуналок, расположенных в престижном историческом центре города.
Другая «несостыковка» необходимость сочетания «уникального местоположения» и «высокого технического оснащения здания». Объем строительства новых домов в центре невелик, а в реконструированных зданиях не всегда можно соблюсти требуемые признаки элитности: коммуникации, современные планировки. Но даже новые дома в центре не всегда обладают такими элитными качествами, как «отличный вид из окна», «хорошее состояние прилегающих территорий», «удобные подъезды к дому», «подземный гараж (состояние грунтов и близлежащих домов часто не позволяет его обустройство).
Многие оценщики недвижимости утверждают, что все новые дома, позиционируемые застройщиками как элитные, но возводимые вне престижных мест центральной части города, автоматически переходят в разряд повышенной комфортности. К центральной части города предлагается относить Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы. Разумеется, престижными считаются отнюдь не все зоны этих районов.
В Центральном районе необходимым требованиям отвечает так называемый «золотой треугольник» территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Эта территория признана идеальной локацией центр, тишина, вид на воду. Увы, специфика «золотого треугольника» практически полное отсутствие пятен под застройку, большое количество проблемных коммуналок. Также прежним считается район, станции метро Чернышевская, где возможностей для застройки больше.
В Петроградском районе «элитный сегмент» представлен домами с «видовыми» квартирами на Петровской набережной, апартаментами на Каменноостровском проспекте. Одним из наиболее привлекательных мест для застройщиков является Крестовский остров, в котором активно начало развиваться малоэтажное элитное строительство, а также Каменный остров, который находится под негласным запретом на строительство жилья. Интересен для элитных покупателей также проспект Добролюбова и Мытнинская набережная.
К престижной зоне Васильевсекого острова относятся территории, примыкающие к стрелке, квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец.
К элитной части Адмиралтейского района относятся: Адмиралтейская и Английская набережные (вид на Неву), дома с видом на площадь Декабристов («Медный всадник»), Александровский сад, Исаакиевский собор. Достаточно элитная часть района с видом на Театральную площадь, на Конногвардейский бульвар, на Юсуповский садик, на Никольскую площадь (Никольский Морской собор), на Мойку между Гороховой и Юсуповским дворцом и весьма избирательно набережная канала Грибоедова. Достаточно престижная часть района Большая и Малая Морские, канал Грибоедова, часть набережных рек Фонтанки и Мойки, где открывается вид на Измайловский собор, на Пионерскую площадь (ТЮЗ), сад «Олимпия».
Элитные дома в центре города с отличными видовыми характеристиками и техническими параметрами в Петербурге настолько редки, что ценятся порой также дорого, как в Москве. Некоторые участки центральных районов (например, набережные рек и каналов) считаются особенно дорогими за счет вида из окон. В зависимости от того, сколько исторических памятников можно объять глазом цена кв. метра в подобных домах может доходить от до $10 000. Недавно специалисты оценивали квартиру в доме на Петроградской стороне, из окна которой можно было увидеть мечеть, Петропавловскую крепость, Троицкий мост, Спас-на-крови, Казанский и Исаакиевский соборы, Адмиралтейство, Эрмитаж, стрелка Васильевского острова, Биржу и естественно, Неву.
Реконструированные дома в центре, как правило, относятся к сегменту повышенной комфортности (ЖПК), поскольку из-за технических параметров домов в них невозможно выполнить все требования к современному элитному жилью. Стоимость ЖПК в центре от 1400 до 1800 за кв. м.. Впрочем, есть исключения, относящиеся к элите например, реконструированный элитный дом Мичуринская 6 (Петроградский район) стоимость кв. м. до 4 000.
Элитные новостройки
Требования к техническому оснащению элитного жилья постоянно растут. Дома, всего несколько лет назад построенные в центре города как «элита», сегодня уже не дотягивают до требуемых элитных характеристик. Однако, с учетом уже реализованных проектов, места в центре не хватает, и зона «элитности» постепенно начинает расширяться. Строители элитного жилья осваивают не только супер-престижный центр, но и районы новостроек, где возможностей для воплощения элитных характеристик оказалось больше. Сегодня для многих покупателей элитного жилья техническое оснащение здание, коммуникации и системы безопасности становятся важнее, чем проверенные временем архитектурные виды.
Наиболее престижные зоны Выборгского района Выборгская сторона, район от Первого Муринского до Северного проспектов (зеленые зоны Удельного парка и Сосновки). Достаточно престижные места у станции метро «Озерки» с видом на Суздальские озера и треугольник, ограниченный пр. Энгельса, Луначарского и Выборгским шоссе.
В Приморском районе довольно престижным местом считается его северная часть. Из домов, построенных вдоль Приморского проспекта, открываются виды на Финский залив, Васильевский и Елагин острова. Довольно престижным районом считаются Коломяги, в котором ведется активное малоэтажное строительство коттеджей
Северные районы считаются наиболее престижными среди спальных. Новые дома повышенной комфортности в этих районах стоят обычно $1100– 1300 за кв. м. (в зависимости от типа дома, его расположения и степени комфортности). Квартиры в элитных домах доходят до $1600 за кв. м.
Юг: Московский, Кировский, Красносельский районы
Наиболее престижные зоны Московского района территории у станции метро «Московская», «Парк Победы», «Звездная. Другие элитные территории площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично).
В Кировском районе популярностью пользуются территории у метро пр. Ветеранов, Ленинский пр.
Красносельский традиционно самый дешевый район СПб (исторически сложилось так, что там была не самая удачная застройка), однако сейчас в связи с реконструкцией Константиновского дворца, стали строится дома повышенной комфортности и элита. В результате, новые элитные дома оказались в нем даже дороже, чем в среднем по другим южным районам.
Южные районы ценятся у покупателей чуть дешевле. Цена квартир повышенной комфортности до $1100-1300 за кв. м. Цена квартир в элитных домах доходит до $1450 за кв. м. (в Красносельском районе до $1500).
В Невском районе интерес покупателей элиты вызывает район метро пр. Большевиков, парк у метро Дыбенко, берег реки Оккервиль. В Невском районе построен также первый питерский небоскреб (на сегодня самый высокий дом в СПб) на Пятилеток, 2. Цена квартир на последних этажах достигает 2000 за м. кв за счет изумительно панорамного вида на весь город.
Состояние рынка элитного жилья
На сегодняшний день ценовые границы между районами все более стираются. Конечно, Центральные районы по-прежнему интересуют покупателей. Однако сегодня цена квартиры больше зависит уже не от района, а от типа дома, его расположения (микрорайона), технических характеристик и т.д. Кроме того, в элитном сегменте (как и по рынку в целом) изменилась соотношение сил. Долгое время (от 2002 до лета 2004 года) у нас был рынок продавца. То есть, покупались любые квартиры, спрос преобладал над предложением. Сейчас ситуация другая: покупатели имеют возможность торговаться и выбирать. Предложение огромно это характерно для всех районов.
По оценкам специалистов доля элитного сектора в общем объеме предложения на рынке сейчас составляет примерно 8%. По сравнению с 2003 годом объем введенных в 2004 году элитных объектов сократился примерно на треть.
Парадокс сегодняшнего рынка заключается в том, что дома на первичном рынке, находящиеся на стадии проектирования (то есть на нулевой стадии) часто стоят либо столько же сколько уже готовые сданные дома и даже дороже. Это связано с тем, что строители уже сегодня закладывают в цены на будущие квартиры большие расходы. Среди известных факторов роста, которые сохранят свою силу, специалисты называют продолжающееся подорожание стройматериалов, энергоресурсов, подключения к инженерным сетям и других услуг монополистов и дефицит пятен под застройку, который становится особенно актуальным. Из-за этого дефицита и введения конкурсной продажи пятен на торгах, инициированной петербургскими властями в 2004 году, за лето по сравнению с весной цены на право застройки выросли на 25 30%.