По мнению Леонида Сандалова специалиста по ипотеке, растущее предложение на рынке ипотечного кредитования рождает проблему выбора. Какой банк, какую схему кредитования выгоднее выбрать? Каждый случай предполагает индивидуальное решение. Поэтому потенциальному клиенту ипотеки необходима консультация с профессионалом, не заинтересованном в выборе конкретного банка или схемы. Роль такого специалиста должен выполнять риелтор. Таким образом, роль агентства недвижимости в ипотечном процессе сегодня уже определена.
В настоящее время в Петербурге действует несколько схем ипотечного кредитования.
Самая распространенная схема трехсторонний договор, в котором участвуют продавец, покупатель и банк. При этой схеме залогом возвращения денег для банка является приобретаемая недвижимость. В случае невозвращения заемных денег с процентами заемщик должен будет отдать купленную квартиру банку. Несмотря на свою распространенность, эта схема имеет ряд серьезных неудобств для покупателя. В частности трехсторонний договор исключает «цепочки» то есть сложные сделки, в которых участвует много продавцов и покупателей. Поэтому квартиру приходится искать в прямой продаже, что значительно сужает круг поисков и уменьшает выбор покупателя.
При наличии у покупателя собственной недвижимости, банк может дать ему кредит под залог этой недвижимости. Например, покупатель, желающий вложиться в квартиру в строящемся доме, берет в банке ипотечный кредит под уже имеющуюся у него квартиру, продолжая в ней жить. Если по каким-то причинам соответствующую сумму он не выплачивает, банк имеет право забрать у него старую квартиру, но не новую. В этом случае банк заключает с покупателем двусторонний договор залога.
Очень перспективна, но пока почти не распространена в Петербурге схема с оформлением договора кредитования долевого участия с последующим заключением ипотечного договора. Договор долевого участия оформляется с условием заключения договора ипотеки. Когда дом сдается, и возникает собственность, банк оформляет с клиентом обычный договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Причина осторожности банков во внедрении этой схемы очевидна традиционно высокие в России риски первичного рынка.
Однако прогресс на этом рынке налицо, поэтому можно прогнозировать, что уже скоро банки начнут осваивать описанную схему, популярную во всем мире. В настоящий момент эту схему ипотечного кредитования уже применяет в Петербурге Сбербанк, естественно, работая с ограниченным количеством фирм-застройщиков.
До недавнего времени при всех схемах ипотечного кредитования от получателя кредита требовалось подтверждение своего дохода. Для примера предположим, что человек хочет приобрести однокомнатную квартиру за $35 000 и берет ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых. Согласно правилам ипотечного кредитования, 30% от стоимости квартиры ($10 500) он должен будет внести сразу. Остальную сумму ($24 500) он получает в кредит. По требованию банка, сумма выплаты должна составлять не более 35-40%% от ежемесячного дохода.
Следовательно, доход человека, взявшего ипотечный кредит, в приведенном случае должен составлять около $850-$900 в месяц («чистыми», т.е. после уплаты всех налогов). Правда, банки часто идут на уступки и оформляют ипотечный кредит на семью, учитывая суммарные доходы мужа и жены. Потенциальный клиент ипотеки должен иметь документ, подтверждающий требуемый уровень дохода на протяжении последних двух лет, иначе банк откажет ему в услуге. Обычно этим документом является справка из бухгалтерии или из налоговой инспекции.
К сожалению, в России далеко не все имеют возможность получить справки о своих реальных доходах, что значительно осложняет развитие ипотеки. Очевидно, что если банки заинтересованы в получении клиентов для ипотеки, они должны пересмотреть свои требования. Именно это и происходит в настоящий момент.
С января 2004 года московский ипотечный банк начал выдавать в Петербурге кредиты частным лицам без подтверждения их официальных доходов. При выдаче кредита частным предпринимателям (либо имеющим свою фирму), действует та же схема, что при выдаче кредита организации (аудиторская проверка банком и т.д.). При выдаче кредита наемным работникам, получающим «черную» зарплату, иногда требуется два надежных поручителя. Обычно два сотрудника банка идут к руководству фирмы, в которой работает заемщик, и в устной беседе выясняют размер реальной зарплаты и перспективы работника. В зависимости от результатов такого собеседования, специальная кредитная комиссия банка решает вопрос о выдаче кредита.
Кстати, процент, под который выдают кредиты, в банке устанавливается индивидуально. Его размер также зависит от решения кредитной комиссии от 10,5% до 16%. В среднем ипотечным заемщикам устанавливается 13% годовых. Кредит под 10,5% в прошлом году выдавался всего один раз. Следует отметить, что реальный процент увеличивается из-за обязательной ежегодной страховки на 1,4%-1,6%.
Разумеется, ипотека и сегодня остается удовольствием не из дешевых. По мере погашения долга сумма выплат уменьшается, однако поначалу ежемесячная выплата составляет не меньше $300 за однокомнатную квартиру (существуют также схемы с фиксированным размером выплат). Кроме того, помимо ежемесячного взноса, страховки и процентам по кредиту, любой банк требует разовые выплаты за выдачу кредита, открытие счета, услуги оценщика, подачу документов в кредитный комитет и т.д. К тому же договор ипотеки по закону может быть только нотариальным, следовательно, добавляется 1,5% госпошлины от реальной (а не ПИБовской) стоимости квартиры. Однако, несмотря на существующие трудности и несовершенства, прогресс в ипотечной области явен и очевидно, что число клиентов ипотеки в ближайшие годы будет возрастать в геометрической прогрессии.
Однако, по мнению специалистов рынка недвижимости, помимо несомненных положительных последствий для рынка недвижимости, развитие ипотеки будет иметь и побочные результаты а именно рост цен. «Сегодня имеет место отложенный спрос, говорит заместитель директора агентства Леонид Сандалов. Доступность ипотечного кредита приведет к тому, что заработки «из будущего» обрушаться на квартирный рынок. Предложение просто не будет успевать за спросом. Результатом будет рост цен на недвижимость в ближайшее время. Поэтому потенциальным клиентам ипотеки стоит задуматься о получении кредита уже сегодня пока «ипотечный бум» еще не начался».