История «дикого» рынка
В этом году российский рынок недвижимости празднует свое 13-летие. В 1991 году россиянам впервые разрешили приватизировать жилье, а значит, появилась и собственность на недвижимость. Первые год-два после начала приватизации теперь называют «диким рынком». Новоиспеченные собственники не знали, сколько просить за свои «метры», спрос на квартиры колоссально превышал предложение, цены росли на глазах.
«Дикий рынок» быстро превратился в криминальный. Середина 90-х, пожалуй, самый страшный период в истории российского рынка недвижимости. Газеты пестрели заголовками о разгуле черных маклеров и об их жертвах одиноких стариках, пьяницах и просто наивных людях. Многие их тех, кто затеял обмен большой квартиры в престижном районе на меньшую вдали от центра, до сих пор числятся среди без вести пропавших. Кто-то пополнил ряды бомжей, кого-то «расселили» на кладбище.
Конечно, не все агенты по недвижимости выбрали преступный путь. Уже тогда многие риелторы ориентировались только на законную работу, и не сулившую быстрых денег, но дающую перспективы на будущее. Такие риелторы объединялись в агентства, создавая основу для будущего цивилизованного рынка. Так в 1991 году появилось и агентство, одна из старейших риелторских фирм города почти ровесница российского рынка недвижимости. Постепенно люди стали привыкать работать не с черными маклерами, а с солидными фирмами. Для клиентов крупные компании означали надежность и правильное оформление документов. Люди постепенно привыкали к тому, что услуги наивысшего качества оказывают не частные лица, а солидные компании.
За годы «дикого» рынка черными маклерами было совершено множество противоправных действии, которые в будущем стали причиной множества судебных разбирательств. Когда в 1994 году государство начало наводить порядок на рынке недвижимости с помощью принятого пакета поправок к закону «О приватизации жилищного фонда», суды завалили исками о признании сделок недействительными. Особенно много дел было связано с защитой прав несовершеннолетних. Дело в том, что по новому закону детей стали включать в число собственников приватизируемых квартир. А договоры, заключенные прежде без их участия, автоматически признали недействительными.
В лучшем случае, по решению суда, гражданские права сторон приводились в исходное состояние, то есть продавец получал обратно квартиру, а покупатель деньги. Одна беда в договоре стояла ПИБовская, а не фактическая стоимость она была ниже официальной в 3-4 раза. Поэтому по-настоящему страдал лишь покупатель.
Еще одну волну судебных дел вызвала многолетняя ошибка нотариусов. Целых пять лет (с 92 по 97), нотариусы ошибочно не открывали наследственные дела, если имущество находилось в совместной собственности мужа и жены. Все автоматически отдавали пережившему супругу. При этом дети не могли претендовать на свою долю наследства. Когда же ошибку обнаружили, наследство стали делить пополам. 50 супруг, переживший другого, получал по праву совместной собственности. Вторую половину ему приходилось делить со всеми детьми наследниками первой очереди по закону. Так возник еще один повод для расторжения сделок с жильем.
Видя ситуацию на рынке, клиенты вполне обоснованно стали требовать от агентств дополнительные гарантии права собственности. Однако те отказывались брать на себя ответственность во всяком случае, в письменном виде. Фирмы попытались заманить клиентов мифическим страхованием сделок. Однако страховые компании требовали большие взносы, которые выплачивались, разумеется, из кармана покупателя. Еще одна уловка страхование риэлторской ответственности. На деле страхуется лишь возврат комиссионных, а не всех денег, заплаченных за квартиру.
Очевидно, что далеко не все компании могут предоставлять реальные гарантии своей ответственности. Ведь для возврата средств в случае расторжения сделки компании необходимо иметь существенные финансовые резервы (возможные потери фирмы в 20 раз превышают средние комиссионные). Значит, только наиболее крупные и самые надежные агентства могут решиться на такой шаг. При этом судьба мелких фирм становится нелегкой, ведь требуемых гарантий они предоставить не могут.
К сожалению, некоторые общественные организации поставили отказ от ответственности за сделку в принцип», даже прописав его в обязательных правилах для своих членов. Когда в 2000 году агентство объявило о своей полной финансовой ответственности за результат сделки, некоторые коллеги-риэлторы стали обвинять в недобросовестной конкуренции и безответственной рекламной шумихе. Однако вот уже четыре года не отказывается от принятых на себя обязательств, оставаясь единственным в Петербурге агентством, дающим подобные гарантии.
Покупателю, заплатившему полные комиссионные, предоставляется именно услуга по покупке жилья, а не продажа информации за мизерный процент. Приобретаемая квартира досконально проверяется во всех отношениях и клиенту выдается письменная гарантия о полной финансовой ответственности (активы агентства 1,5 млн. USD) Гарантийные обязательство от ЗАО, где указываются не ПИБовские, а рыночные цены. А в случае, если в ходе проверки будут выявлены какие-либо «темные» пятна в судьбе квартиры, покупатель будет немедленно уведомлен о рисках и их последствиях.