Конец года принес давно забытые ощущения цены перестали расти, а к ноябрю стоимость «неинтересных» квартир покатилась вниз. На графике видно, что, из-за того, что курс доллара упал, средняя стоимость метра на 1 декабря на вторичном рынке в рублевом эквиваленте откатилась к уровню мая этого года. Говоря о тенденции снижения цен на квартиры, нельзя не отметить, что цены падают в основном на квартиры, которые стали не интересны сегодняшнему покупателю это «корабли», «хрущевки», банальные и неинтересные квартиры в старом фонде.
Спрос сохранился, и цены не падают на редкие на рынке квартиры в добротных домах: для спальных районов это дома последних лет постройки с хорошими планировками, в зеленых районах, для центра это дома после реконструкции, с охраной, квартиры в уникальных питерских местах, видовые квартиры.
На рынке типового жилья покупатель старательно выбирает только самое дешевое. А диапазон предлагаемых к продаже квартир широк: квартира одного и того же типа в соседних домах могут стоить, например, от 50000$ до 70000$. Покупаются, естественно, только за 50000$ 55000$.
Основная тенденция конца этого года это давно назревавшее расслоение по типам квартир. Появилось больше добротного жилья и все недостатки домов 60-80х годов или дряхлых домов старого фонда ярко проступили. Подобное жилье уже давно очень вяло продавалось. Их покупали приезжие, выбирающие что подешевле, расселенцы или «обменщики», например, те, кто смог накопить 2-6 тысяч долларов для обмена на большую квартиру. Расселений сегодня тоже меньше, поэтому и спрос на «простые» квартиры упал. Те, кто может заработать хотя бы несколько тысяч долларов на доплату за обмен из подобных домов стараются уехать. Дома-аутсайдеры все больше наполняются «социально низким элементом».
Нет объективных причин для снижения цен на рынке недвижимости Петербурга! Есть огромное желание национального размера, чтобы жилье стало доступнее. Но по-прежнему предложение в городе отстает от желаний покупателя не все готовы ждать заветную квартиру 1,5-3 года, а потом еще около года страдать от постоянных ремонтов соседей. В «старых» домах с грязными подъездами покупать не хочется. Предложений в домах, сданных 2-3 года назад почти нет да и много ли таких домов? Этот тип дома, с одной стороны, и «свежий», с другой стороны, и ремонты закончили соседи, и лифты работают, и вода без проблем это наиболее востребованный тип жилья сегодня. В этих домах в продаже появляются квартиры редко и цены кусаются.
Не видим никаких причин, чтобы цены остановились или стали падать на добротное жилье. Первым признаком замедления роста цен могут стать новые уже построенные дома, в которых останутся непроданные квартиры. И не 1-2 квартиры, а хотя бы 20%.
Сравнивая цены в новостройках и цены реальных продаж вторичного рынка, мы встречаемся с парадоксом. Стоимость квартиры, которую надо долго ждать и той, которая построена и собственность на нее получена, почти одинаковы. Объяснений этому находим два. Наверное, основное, что покупателю сегодня очень сложно «выложить» всю сумму сразу, а долевое участие позволяет растянуть платежи и с минимальным увеличением стоимости. Найти 20-30% для первого взноса нет проблем. С другой стороны, далеко не всегда покупателя удовлетворяет качество, планировки уже готовых квартир, а, глядя на картинки буклетов и проекты будущих домов, очень хочется верить в лучшее. Покупатели, будьте осторожны в своих ожиданиях! В условиях рынка, когда строители только начинают испытывать конкуренцию, можно ждать и затягивания сроков строительства и качества минимального уровня. Выбирайте строительную компанию тщательно.
Вероятно, обычный новогодний ажиотаж на этот раз выразится только в прекращении снижения общего индекса цен. Продавцы, ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены. Покупателя находят немногие и только самые лучшие квартиры в соотношении цена-качество. Критерии элитности меняются очень быстро, Петербург пока еще не совсем европейский город, чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира.
Выгодное положение Петербурга по-прежнему сохраняется. Даже, если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше, это будет толчком для развития ипотеки и выходом ее на достойный уровень.
Ипотека НАЧИНАЕТСЯ! Это уже заметно. Это то, что нужно сегодня рынку. Всё больше банков готовы давать кредиты без подтверждения их «белой зарплатой». На мой взгляд, банки немного в шоке от количества обращений желающих получить кредит или, по крайней мере, узнать об условиях его получения этот поток интересующихся и подающих заявки позволил им немного увеличить кредитный процент. Псевдоипотека долевого участия замедляет свое ускорение, но реально насытить рынок востребованным жильем будет возможно только через 2-3 года.
Заявления представителей власти о том, что они заставят строителей снижать цены нереальны.
В Петербурге, наверное, как нигде еще, чувствуется его коммунальное прошлое. Очень много в городе было и остается коммуналок. Очень многие настрадались, живя в них, изголодались по отдельному жилью. Не скоро удасться насытить этот голод.
НАШ покупатель ценит соответствующее его уровню и однородное социальное окружение, паркинг в доме, новые коммуникации.
Предпочтения иностранцев совсем другие, чем у «новых русских» покупателей. Они говорят, что в квартире есть только три преимущества место, место и еще раз место. Их совсем не пугает состояние дома, коммуникаций, соседство коммунальных квартир. Для них удивительно, что стоимость квартиры на Удельной почти такая же, как и рядом с Невским.