Казалось бы, нового хозяина не касаются жизненные трагедии, разыгравшиеся когда-то на его «полезной площади». Есть ли ему дело до того, что сестра бывшего владельца состояла на учете в психоневрологическом диспансере, брат по сей день находится в местах не столь отдаленных, мать пропала без вести, а жена с детьми сбежала еще пять лет назад? Вроде бы нет. Но если хотя бы один из упомянутых родственников был прописан в квартире ждите беды. Сумасшедшая сестра может выздороветь, непутевый брат выйти из заключения, престарелая мать неожиданно найтись, а бывшая жена вернуться, требуя восстановления попранных прав несовершеннолетних детей. И все эти люди будут претендовать на ВАШУ квартиру. И, скорее всего, они эту квартиру получат.
Разумеется, будет долгий, изматывающий нервы судебный процесс. В такого рода делах суды, как правило, встают на сторону истца. Вероятно, будет принято мудрое решение «вернуть все, как было». И вот тут начнутся настоящие проблемы. Если квартира была приобретена в результате цепочки сделок, то «раскрутить» эту цепочку назад будет, скорее всего, уже невозможно слишком много людей в нее вовлечено. Но даже если новый хозяин купил квартиру непосредственно у ее бывшего владельца, он вряд ли получит свои деньги обратно. Продавец может заявить, что полученные деньги он уже потратил, или у него их украли. При этом он согласится возвращать долг из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). По нашим законам из зарплаты можно высчитывать не более 30%, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в 20 000 выплаты займут… 50 лет! И самое обидное, что юридически к такой позиции придраться практически невозможно.
Кто виноват, и что делать?
Кого же винить в сложившейся ситуации? Мошенника, ловко прикинувшегося сирым и убогим? Несовершенства российского законодательства, сделавшие подобную аферу возможной? Увы, с них взятки гладки.
Для того чтобы обезопасить покупателя от риска потери права собственности, существует институт титульного страхования. В Америке титульные страховые компании успешно справляются с защитой интересов покупателей. Однако в России, система титульного страхования еще мало популярна, большинство россиян просто не верят в систему страховки. К тому же дополнительная проверка квартиры, проводимая страховой компанией, обходится покупателю в $160 –$190 сверх суммы самого страхования, отчего его стоимость возрастает едва ли не вдвое. В результате, большинство покупателей отказываются от страховки, надеясь на вечное русское «авось».
Поэтому чаще всего, столкнувшись с потерей права титула, обманутый покупатель склонен предъявлять претензии агентству недвижимости, которое занималось его сделкой. И именно от агентства клиент хочет получить гарантии того, что в истории приобретаемой им квартиры нет никаких темных пятен.
Титул в подарок
Тщательный подход к проверке истории дает результаты: за последние несколько лет в фирме не зафиксировано ни одного случая потери клиентами права собственности. Но даже эта обнадеживающая статистика не означает, что риск отсутствует полностью. Осознавая это, агентство задалось целью не просто уменьшить, а исключить риск потери права титула для своих клиентов.
Лучшим решением, позволяющим обезопасить клиентов фирмы от потери права собственности, был признан договор, заключенный со страховой компанией ГУТА и Первой Титульной Страховой Компанией. С апреля 2001 года все клиенты, заплатившие полные комиссионные, получают в подарок договор о страховании права собственности.
По статистике именно в первый год после оформления договора купли-продажи обнаруживается подавляющее большинство претензий. Впоследствии, если клиент пожелает, он может самостоятельно продлить договор со страховой компанией на более длительный срок.
Таким образом, клиент застрахован дважды историю его квартиры проверяют не только в самом агентстве, но и в страховой компании. А в случае, если неприятность все же произойдет коммерческая стоимость квартиры будет полностью возмещена покупателю.