Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ любые сделки с передачей прав на недвижимое имущество (купля-продажа, мена, дарение, деление долей, ипотека, рента, вступление в права наследования и др.), а также их расторжение подлежат государственной регистрации, и только с момента таковой сделка считается совершенной и вступившей в силу. В 1992-1999 гг. госрегистрация проходила в разных субъектах Федерации по-разному: муниципальные власти сами устанавливали ее порядок и стоимость, вели обособленные реестры прав собственности на недвижимость (в Москве этими вопросами занимались ОАО «Мосприватизация» и Комитет (Департамент) муниципального жилья).
Однако с введением в действие с 01.02.98 г. Закона РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен единый порядок регистрационных действий на территории РФ. С 1 января 2000 г. в Москве используется «смешанный» порядок регистрации сделок с недвижимостью: «по-старому» через нотариуса или «по-новому» непосредственно в органах юстиции.
Граждане, участвующие в сделках, вольны выбирать, какой путь избрать: нотариальное оформление совершается быстрее (его регистрация идет 5-10 рабочих дней), но оно существенно дороже: необходимо оплачивать госпошлину в размере 1,5% от суммы, указанной в договоре.
Процедура регистрации «по-новому» совершается дольше до 30 календарных дней, и госпошлина за нее составляет в Москве 2,4 МЗП с каждого участника сделки. В этом случае граждане, участвующие в сделке, не идут к нотариусу, а являются непосредственно в пункт регистрации (уполномоченный орган юстиции). В Москве таковыми являются территориальные пункты Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (МКР «Москомрегистрация»), в Подмосковье районные регистрационные палаты.
В связи с тем, что процедура регистрации сделок до конца еще не отрегулирована, мошенники успешно «ловят рыбку» в мутной воде несостыковок и накладок в работе вышеуказанных муниципальных органов. В 2000 году лжеоформление стало своего рода «хитом сезона» среди афер с жильем по городу Москве количество обманов граждан при регистрации возросло в 4-5 раз, и эта тревожная тенденция будет, несомненно, присутствовать на рынке и в последующие годы. Так что давайте разберемся со схемами лжеоформления более подробно.
По «месту совершения» подобные аферы подразделяются на «лженотариальные действия», по типам потерпевших лжерегистрация «прав покупателя» с получением с него денег или подлинная регистрация прав последнего, но с одновременным обманом продавца. Термины «продавец» и «покупатель» трактуются здесь и далее в более широком смысле как лица, соответственно получающие денежные средства (арендатор, инвестор, будущий владелец расселенной коммуналки, гражданин, совершающий обмен с улучшением, и т.д.). Лженотариальное оформление
В этом случае для оформления сделки с участием «фраера ушастого» мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают лженотариальную контору (именно так сто лет назад сделала известная фармазонщица Сонька Золотая Ручка, «продав» англиской фирме дом московского генерал-губернатора (нынешнюю мэрию). Нотариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут вас к его двойнику (мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы).
Конечно, это «грубая работа» такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки. В последнее время фармазоны все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или исполняющими обязанности нотариусов (а иногда, если сделка «жирная», и с самими нотариусами), и в журнале регистрации нотариальных действий «появляется» соответствующая запись. Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями (об этом речь впереди).
В соответствии со смыслом Закона РФ от 21.07.1997 г. 133-ФЗ, регламентирующего порядок госрегистрации, после 01.02.1998 г. нотариальное оформление сделок с недвижимостью (за исключением договоров ренты, пожизненки, залога, ипотеки и ряда других) в принципе не требуется, поэтому если «лженотариальный» правоустанавливающий документ был должным образом зарегистрирован (аферисты не захотели или не смогли обмануть клиента именно на этом этапе собственно регистрации), то суд может признать сделку состоявшейся и право зарегистрированным. Поэтому в 1999-2001 гг. количество мошенничеств по схеме «лженотариус» сократилось (точнее говоря, аферы плавно «перетекли» собственно в лжерегистрацию). Собственно лжерегистрация
Сущность этих мошеннических действий состоит в том, что клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам (очень часто после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса), либо дает фармазонам доверенность на право регистрации сделки (последние уверяют «лоха», что это пустая формальность), либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лжерегистрации (через 8-30 дней) мошенники вручают жертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают с покупателя деньги.
При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель (или лжепокупатель, вступивший в преступный сговор с аферистами) сдает в присутствии продавца деньги на ответственное хранение в банк, после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия (чаще всего завладевают паспортом, переклеивают фотографию или вступают в преступный сговор с работниками банка).
Когда несчастный продавец приходит получать свои кровные, кассир или клерк говорят ему: «Позвольте, вы час назад у нас уже деньги сняли Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем: в банк для снятия с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы (согласно типовому договору с клиентом банк не обязан проверять подлинность последних), а также, в случае расчетов на квартире, в офисе или других неприспособленных местах, продавца откровенно «кидают» либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (2-5 раз ниже рыночной).